주택의 여과 과정 (상향, 하향)
부동산도시 계획 이론에 따르면,
환경의 변화에 따라 가치가 달라지는 것을 상대적으로 표현한 것으로, 상향 혹은 하향으로 연쇄적으로 이동하는 현상을 일컫는 이론이다.
주택이 새로 지어지면 그곳으로 이동하고, 기존은 다른 사람들이 채우게 된다.
상향 여과 : 저소득층 지역의 재개발이나 보수 등을 통하여 상위 계층이 사용하도록 이동되는 경우. 지역이 기준이고 소득층이 이름을 붙이는 (상향) 근거가 된다.
하향 여과 : 반대로 어떤 지역의 계층이 고소득층에서 저소득층으로 주거가 변경되는 경우. 지역의 발전이 아닌 사람의 이동에 따라 발생한다고 할 수 있다.
가정을 해보면,
1. 해당 지역이 발전한다. 상위계층이 들어올 확률이 커진다. 지역이 상향으로 여과된다. (혹은 순환된다.)
2. 해당 지역이 도태되거나 현상 유지를 하는데 다른 지역으로 고소득층으로 빠져나가기 시작하면서 저소득층이 사는 지역으로 여과된다. 하향으로 여과된다.
3. 시장에 고급 주택이 공급되면, 고소득층이 이동하고, 빈자리를 저소득층이 채우면서 하향으로 여과된다.
4. 각종 보조금이나 세제혜택 등이 저소득층에게 많아지는 경우, 지역이 하향 여과될 확률이 크다고 할 수 있다.
5. 저가 주택이 고가 주택으로 전환되는 경우 상향 여과가 일어난다.
6. 소득이 증가하는 경우 저가 주택에 대한 수요가 감소되어 재개발이 요구되면서 상향 여과된다.
7. 리모델링이나 보수를 하는 경우 주택의 가치가 많이 상승되는 경우, 상향 여과된다.
사는 사람을 기준으로 상향인지 하향인지를 판단하고,
나머지는 합리적으로 생각해볼 수 있는 부분이다.
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